La loi SRU : une nouvelle approche de la densité ?

Pour prendre la mesure des changements résultants de la loi SRU en matière de densité constructible, la Chambre des notaires de Paris et le GRIDAUH ont organisé, le 30 novembre 2000, une conférence-débat à laquelle assistèrent plus de 300 personnes. Deux tables rondes, qu'animait maître Cheuvreux, réunirent des spécialistes des différents horizons intéressés par le droit public immobilier, Mme Barbé, chef du service de la stratégie et de la législation à la DGUHC, MM. Guittelmacher, président de la FNPC, Marty, représentant l'ordre des géomètres experts, Boucly, directeur général de la SEMAVIP et Maître Pone, représentant la Chambre des notaires de Paris ; ils exprimèrent leur point de vue dans un débat introduit par les rapports, pour la première table ronde, consacrée à la gestion de la constructibilité hors opération d'aménagement, de M. Pérignon, directeur de recherches au CRIDON  de Paris, pour la seconde sur la gestion de la constructibilité dans les opérations d'aménagement du professeur Fatôme.
M. Pérignon, après avoir rappelé les objectifs de la réforme, soucieuse de favoriser la diversification des villes, s'est interrogé sur le nouvel état du droit où des règles de densité pourront toujours être appliquées mais où, en cas de détachement d'une portion de parcelle déjà construite, leur respect ne pourra plus être assuré par le certificat d'urbanisme de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, abrogé par la loi.
 Les professionnels ont certes salué la suppression d'une formalité incommode qui, en cas de manquement, ne peut être corrigée par une régularisation et expose à une sanction disproportionnée. Mais le rapporteur s'est aussi demandé si le juge ne serait pas tenté de faire prévaloir le respect de la règle de fond, que la suppression de l'instrument de contrôle met à mal. Au cours de la discussions, il est également apparu que le nouvel état du droit devrait avoir des conséquences limitées dans les tissus urbains denses et comportera un certain nombre d'avantages, notamment en rendant constructibles des « dents creuses » ; en revanche, les effets dans les tissus périphériques suscitèrent des interrogations et devraient conduire les auteurs des plans locaux d'urbanisme à affiner les règlements, notamment au travers des règles de prospect, s'ils veulent empêcher des densifications non souhaitées.
Le professeur Fatôme s'est penché sur le cas des ZAC dans lesquelles la densité constructible a été définie au travers de SHON par îlot. Faute, pour les textes, d'avoir établi le mode de répartition de cette SOHN, l'état actuel du droit laisse sans solution notamment deux problèmes qui s'appliquent à des hypothèses où l'aménageur n'a pas ou plus la propriété de tous les terrains de l'opération : d'une part, celui, qui intéresse les ZAC à maîtrise foncière partielle de l'aménageur, de la détermination des droits de construire pour les terrains que cet aménageur n'a pas acquis, d'autre part celui du droit qu'ont les propriétaires de terrains cédés par l'aménageur à bénéficier d'une part du supplément de SHON qui, le cas échéant, peut résulter d'une modification des règles applicables dans l'opération, fixées aujourd'hui par le PAZ, demain par le PLU.
Pour le premier problème, la loi SRU ouvre la voie d'une solution, dont le professeur Fatôme a montré qu'elle ne réglait pas tous les problèmes, au travers de la convention entre la commune et le constructeur d'un terrain non acquis auprès de l'aménageur qui est désormais un préalable à la délivrance du permis de construire (c. urb., art. L. 311-4 nouveau, dernier alinéa) : dans le cadre de cette convention, les droits de construire pourront, semble-t-il, être négociés en même temps que la participation du constructeur à la réalisation de l'opération d'aménagement. L'obligation faite par le nouvel article L. 311-6, d'un cahier des charges approuvé par le maire ou le président de l'EPCI, pour toute cession de terrain de la ZAC apporte au second problème une solution qui, aux yeux de participants à la conférence-débat, est peut-être un élément de clarification mais qui, hélas, s'ajoute à d'autres points de la réforme des opérations d'aménagement, pour en compliquer la mise en œuvre et tourner le dos à une souplesse qui prévalait jusqu'alors.